《商业价值》杂志 潇棋｜文
11月16日，万科企业股份有限公司总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合首次对外公布了万科的新战略——万科产品将进行转型。郁亮表示，2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业，除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。
在业界纷纷预测2010年房价之时，在国家又开始加大对房地产调控力度之时，万科进军商业地产这一片蓝海，颇耐人寻味。
“2010年，随着实业的兴起，将吸引众多资金从房地产回流到实业领域；与此同时，地方和中央以供地等多种形式来确保房价稳定。”郁亮称：“万科在经过近3年调整之后，已经重新进入增长轨道，并从过去单纯依靠规模速度的增长，变成质量和效益的改进。与每一个大型企业的发展模式一样，在经营规模达到400亿-500亿元后，企业都会遭遇一个‘坎’，都会进入一个更换管理平台的调整期。对于万科来说，需要一个适合万科进行更大规模发展的平台。”在万科看来，这一平台就是商业地产。按照万科计划，未来10年内，万科每年会在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。
其实，稍作留意，就会发现：万科进军商业地产早已未雨绸缪，对商业地产目前需要解决的两大问题——资金和人才，都早有动作。
据万科内部人士透露，6月时，万科就委托中信证券做住宅附带的商业地产资产证券化的研究，希望能将其打包卖给机构投资者。万科此举是想借REITs之势，突破商业地产只能依靠租金和零散出售回笼资金的局面。而在此之前，万科在业务上极少直接参与商业地产的开发和经营，通常是外包给凯德置地等公司。8月，凯德置地的毛大庆跳槽万科，坐镇华北，出任万科副总裁和北京总经理的职务。毛大庆此前是在凯德置地担任环渤海区域总经理，在商业地产方面有着较为丰富的经验。
值得关注的是，万科进军商业地产并非业界个例。中粮、保利、中海、富力、雅居乐、广州城建也纷纷大举进军商业地产。而这绝非偶然现象。10年中，中国房地产市场主要是在解决老百姓的居住问题，而现在，中国正在进行经济和社会的转型，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。
市场现实已经清楚地显示，绝大多数的房地产企业面临周期调整的时候，几乎是采取“死扛或硬挺”的办法；而行业火热的时候，又个个失控地去抢“地王”。对于地产企业来说，利润大部分都让土地升值掉了，这显然不符合一个企业要持续发展的思路。要解决这个问题，只能引入商业地产作公司的资产组合，这有助于减缓经济周期的冲击，提高企业的资产质量。而随着城市需求的多元化，多种物业类型将成为趋势。
“Mall”步难走
虽然转向商业地产开发在万科等房地产企业看来是种趋势，但就是在这种大趋势下，一场被不少专家称作“商业地产的危机”正在悄然走近。
最近5年多来，我国商业地产业持续演绎着大牛市行情，尤其是被业界推崇的城市综合体由于各地政府推波助澜、开发商积极性高涨，进入高速建设阶段。除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二、三线城市也都走起了“Mall”步。据不完全统计，至2007年底，全国已开业和正在投产建设的大型购物中心和Mall项目共400多个，其中有70%左右分布在北京、上海、广州等国内经济发达城市。全球建筑面积最大的10个购物中心里面，中国就占了4个。
数据显示，在现有运营的购物中心中，经营状况好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型购物中心的经营状况更是表现一般。
然而，在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平。据记者了解，在北京、广州、深圳等地区，商业地产形势也不容乐观，租金下滑、总量过剩、空置率居高不下。“今年第3季度，北京的优质商铺市场租金较上个季度持续下滑，至人民币500元每月每平方米，环比下降5.4%，较去年同期下降了17%。”仲量联行华北区总经理张志贤在接受《商业价值》采访时称：“由于新入市项目的入驻率较高，3季度空置率与上季度持平，为16.1%。在第4季度将会有195371平方米的新增供给进入市场，这些新项目将会推高整体市场的空置率，同时很多零售商会利用大量潜在新增供应的市场机会，加大与业主方的谈判筹码，预计下一季度市场平均租金将进一步下滑。”
“城市综合体的盲目开发引来4大暗疾缠身。”一位不愿具名的商业地产专家对记者直言：“盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、开发商后劲不足，这4大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。”“几乎每个城市都有综合体的失败案例，我们要深刻认识到并不是所有的城市综合体都能带动城市的发展。”中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利说。有关专家表示，如果商业地产供求失衡状况得不到及时控制的话，未来中国商业地产可能重现亚洲金融危机时高空置率状况及烂尾潮。
商业地产诸多问题已然引起政府部门的高度关注。早在4月9日，住房和城乡建设部(下称住房部)发函至北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一、二线城市相关部门，要求对商业地产市场进行调研。住房部要求，各地汇报的材料须包括商业地产项目规划、在建、销售、租赁以及空置情况，对市场存在的问题以及下一步市场走势作出分析和判断。这显然是相关部门正视商业地产风险信号的表现。
在美国，一场商业地产危机已经开始。10月25日，美国最大商业不动产融资公司Capmark集团申请破产保护；11月19日，全球三大国际评级机构之一惠誉国际(Fitch)预计，包括大都会保险以及保德信金融公司在内的美国各大人寿保险公司，将会因商业地产投资失败而损失高达226亿美元。更有分析人士指出：商业地产市场就像一颗不定时炸弹，随时会引爆。
质的飞跃
尽管新蓝海的暗礁仍存，但“机”向来与“危”并存。
“万科进军商业地产，可以说是中国商业地产实现质的飞跃的重要标志之一。”北京迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让在接受《商业价值》采访时称：“经过十几年的发展，中心城市住宅地产开发已经基本上形成了新城市的格局与密度。之后，要解决的就是城市生活基本功能与配套。生活质量的提高，离不开城市功能的完善，离不开宜居城市诸多元素的支撑，离不开商业地产的开发。”
李克让分析说：“随着中国城市化进程的加快，2010年以解决道路、配套设施、城市功能建设为主的商业地产将是突飞猛进的元年。目前，城市综合体炒作得如此火爆，就说明了城市生存空间同生活空间同样重要。而事实是在均价近两万元的北京四环，其城市综合配套的表现却是不均衡、水平一般或很差，更远的地方则更差。”他认为，商业地产构建的是社区生活与文化底蕴及状态等等住宅外的生活空间。以前，许多住宅由于没有大型商业设施，造成了诸多问题，如北京望京“睡城”和回龙观“卧城”。下一步商业地产开发就是补上前十年住宅开发所欠下的债，这个债叫城市开发和宜居建设。
根据中国城市化发展的趋势来预测，未来二三十年的商业地产的获利空间，绝不会比住宅市场小。以万科为首的开发商，自己有恒产———也就是自己持有商业地产物业，介入商业地产领域以只租不售的模式进行跨地域大量开发能获得长期稳定的收益，从而规避单一行业风险，提高公司稳定获利能力，可以使得公司开发和运营能够更加理性。
毛大庆还透露，目前万科正在研究郊区和大郊区组团的商业运营体的模式，这些东西可以很好地提升未来万科住宅产业的价值。
“作为地产业的权威，万科有希望成功。”李克让对记者说：“做商业地产需要能力和完全不同于住宅开发的思维方式，要有钱，长线的钱；要有经验，专业经验、理念和目标。项目公司做不了城市的商业开发，想赚快钱、没有百年老店意识的开发也鲜有成功的案例。”他详细分析说：“值得注意的是，有实力进军城市商业地产，并不一定有能力将它做好，投资者在投资这个领域更要审慎。现在，商用房与住宅价格的倒挂已不是新鲜事，地产大腕的项目照样痛风等现实告诉我们，要尊重城市商业地产开发的基本规律。”
在李克让这位有着20多年商业经验的专家看来，要想做好商业地产，就要摒弃在商言商的观念，不能抱着简单的投入产出的理念来应对社会产品开发，应该强调为人民服务的理念、为物业打一辈子工，这是开发者应该具备的胆识。因为，一个好的商业品牌，需要几十年甚至上百年的塑造，而商业的本质是道德、责任和可持续发展。万科在住宅开发领域之所以成为老大，就是其产品做得好，为业主服务得好。而只有继续做“老黄牛”，才能在商业地产新领域获得好品牌的称誉，取得根本性的发展。
