一场全民买房的运动正在掀起，没有沙盘、没有户型图、没有样板间，看到别人赚了脑壳一发热就直接把几十万砸了进去，比买白菜都还不如的买房，又一次让把房子看得比命都重要的不少中国人疯狂了起来。长江后浪推前浪是规律，只是希望这一次死在沙滩上的“浪”不要太多。
跟风投资 楼市评说
投资商铺 一场比“偷菜”更疯狂的游戏
张红兵
【仅11月，成都中心城区商铺指数涨幅近50%，2009年的商业地产在这个冬天着着实实地火了一把。现在这种全民澎湃的商铺投资热情，远比网络流行的“偷菜”游戏更疯狂。】
2009，商业房产市场如住宅房产市场一样，呈现火爆现状，刚性需求经过2008年的积压在第四季度以井喷式爆发。据成房统计，2009年成都中心城区在售商铺本月内环比增长58.82%，创下了历史新高。
商业房产投资市场呈现一股新兴力量———商业刚性需求增量明显。其表现特征为：投资人刚性需求激增：第一，投资人数量激增。除商铺投资市场固定投资群体外，受国内住宅房地产市场波动影响，从投资住宅转化为投资商铺的新增投资群体激增明显；第二，投资人投资额度增长迅猛。对于核心商业口岸，商业投资力量出现巨大增长，通过对春熙路在售地铁口岸商铺银石广场的客群分析，对于核心商业口岸的主力投资客群的单笔投资额度已升至300～500万元以上，单笔投资上千万元的海外资金也介入到对核心商业口岸商铺的抢占之中；第三，投资人投资理念更为理性成熟。选择从传统的8%高额回报降至6%甚至更少的投资回报，但增值发展潜力更高的商铺；第四，社会大众闲散资金流入商铺。受通胀预期影响，拥有闲散资金的民众急迫寻找安全稳定并持续性保值增值的渠道。
受城市商业经济发展，商户经营规模扩张，对商铺需求明显上扬，以及外地来蓉创业和本地中青年的承租户对商铺的迫切需求，呈现出一铺难求的尴尬状态。据不完全统计，现主城区商业供应以社区型为主，空置业率仅为1.8%，租赁指数达到217元/m2，商铺面积100m2左右的转让费为6～8万元，200m2左右的转让费在15万元以上，仅11月，成都中心城区商铺指数涨幅近50%，2009年的商业地产在这个冬天着着实实地火了一把。
现在这种全民澎湃的商铺投资热情，远比网络流行的“偷菜”游戏更疯狂。以现在最火的建设路商圈为例：从今年8月开始，某实力开发商推出多批次商业物业，首批次底商的3万/m2一路跃升到4万/m2，涨幅33.33%，该物业成交价格在短短4个月的四级跳再次体现出市场刚性需求的强大购买力及供应的稀缺性。
着眼整个成都主城区商业地产，由城市综合体引发的商业新格局逐渐趋于成熟，伴随着地铁的通车，整个城市商业格局将发生巨大变化，依托于地铁经济的新兴强大商业动力，地铁出入口商业将成为未来成都商业房地产市场发展的新增力量，并将占据城市商业重要格局。城市以多物业形态共同作用下产生出的巨大聚客效应，将以其高密度、高人气的商业氛围，依托其得天独厚的地段和资源集合的优势，形成超强的区域商业带动力，由此可缓解成都目前商业地产刚性需求井喷导致市场供不应求的局面，从而建立一个健康稳定的发展格局。
(作者系四川新港地产顾问有限公司执行董事)
又观潮涨
毛勇
【仿佛一时间买房和买白菜一样成了全民运动。也许大家在防通胀的预期下恐慌性购房本身就在制造通胀，住房由居住功能属性变成了金融属性。】
表姐：“我想买房，帮我看看成都哪里买好？”
老同学：“老婆天天到处看房，神仙树大院如何，买得不？”
员工：“我只有七万元，买啥房好？”
老朋友：“有没有小户型可以投资？”
……
类似的电话一个月来接了不少，仿佛一时间买房和买白菜一样成了全民运动。然而仅仅在一年前，我还在全省各地作报告，坚定看好楼市，鼓励消费者趋低购房的时候，听者寥寥……
近几个月来公司代理的各个楼盘销售都十分火爆，据统计，今年1～11月，成都商品住宅销量高达1221.4万平方米，是去年同期的两倍，均价也从年初的 5008元/平方米上涨到6458.8元/平方米，市场可谓炙手可热。不仅成都，杭州更出现了购买者“逼宫”买房的罕见怪事，仿佛这个世上一房难求。突然想起十几年前，以前的老板樊建川说：“啥时候买房要像买五粮液一样要找老总批条就好了。”没有想到当年的戏言竟然成为了今天的现状。“追涨杀跌”，这个股市中的常见现象也被楼市演绎得一模一样。去年在楼市一跌再跌中观望矜持的购房者和积极主动的开发商在今年的角色完全换位，这盘轮到开发商“港”了。
房地产行业有这样一句话：供应是刚性的，需求是弹性的。那么需求弹性背后看不见的手是什么呢？
众所周知，中国经济高速发展推动着城市化进程，上亿人要进城，他们需要购房；22万亿元的银行储蓄也足以支持购房行为，去年的观望只是缺乏信心的表现，就在此时政府推出的一系列鼓励购房政策(如银行按揭七折利率，无疑是给购房者送钱)，这就鼓励了大家的消费信心。与此同时，近十万亿元的新增贷款又让资金流动性充足，在经济尚未彻底稳定繁荣前，各路资金并未都进入实体经济，而是涌向了股市和楼市。于是楼市从“小阳春”变成了热火朝天。在年初购房赚钱的示范效应带动下，更多人前赴后继。就成都这座城市而言，宜居、安逸的生活又吸引了外地投资者的关注，与房价过万的一线城市相比，成都的房价可谓相当便宜，于是外地投资者蜂拥而入，成都楼市更火了。
没错，政策和资金就是推动楼市繁荣的两只手。
楼市的繁荣为2009年保八做出了贡献，但过快上涨的房价也将损害经济的发展，损害来之不易的楼市繁荣，政策会调整吗？值得我们关注的是，刚刚召开的中央经济工作会议上，已定调“将继续保持政策的连续性”，但据说明年新增贷款将降低到7～8万亿元的规模……现在市场短期供应不足是去年市场低迷，导致开发商开工不足造成的。成都市加大了土地供应，至今共推出66宗地，合计4479.91亩，并明确了建成时间以增大房屋供应量。据正合统计数据，根据项目取得预售证未售部分、项目后期可开发量以及未开发土地最大可开发面积推算，未来成都后续可供应的房源量将超过3300万平方米，即使按照今年的消化速度，也需要两年多的时间。
随着供应量增加，优惠政策作用递减，购买需求的快速释放，如果2010年政策适当收缩流动性，楼市还能继续“高烧”吗？我们坚定看好中国乃至成都楼市，购房者如果是居住随时都可以买房，但是当房价涨到今天，购房是为了投资，就得想想了。
想起了那句话，“股市门口连擦皮鞋的人都在买股票时，熊市就来了”，那么，全民买房的楼市呢？
(作者系正合地产董事长)
对抗通胀，得期望房价涨幅大过通胀
庄泽宝
【成都一直以来都是以刚性需求为主的市场，明年刚性需求的释放量还是一个未知数，一旦失去这部分需求的推动，而开发商又不顾一切地涨价，成都将出现有价无市的情况，而之后价格的上涨很有可能会停滞不前，甚至掉头向下。】
今年以来随着房地产市场成交量的不断放大，多个城市房不断飙升。在对全国市场的调查了解后发现，投资客在今年以来，特别是近段时间又开始“蠢蠢欲动”了。年初房地产市场开始复苏，各地楼市的成交量节节高升，去年积压已久的刚性需求大量释放。但是在上半年，面对突然到来的阳春行情，大多数投资客由于对后市判断不清，因为当时市场主要表现为量上去了但价格却较为稳定，所以他们还是选择了观望。下半年，楼市继续高涨，房价飙升，绝大部分城市的楼市价格已经回到甚至超越了历史最高水平。在通胀的预期下，投资客们开始转向购买实物使货币保值规避风险，各地楼市投资客的成交比例开始上升，尤其是写字楼、商铺和豪宅市场。日前央视经济半小时对百名经济学家进行的调查中，超过一半的经济学家认为在通胀预期下，最好的理财方式是投资房产。
尽管投资房产是抗击通胀的最为稳妥的方式，但是目前房地产市场尤其成都房地产市场的不确定因素太多，值得想要跟风投资的购房者们好好权衡，同时，在投资对象和投资区域的选择上，也需要深思熟虑。
在成都，投资房产对抗通胀，就要期望房价的涨幅大于通胀率。时下，多数经济学家保守估计未来一年的通胀率在3～5%之间，综合考虑房产交易中间费用、银行贷款利率变化，成都房价2010年的涨幅就要至少大于10%。到2009年11月，成都市主城区的成交均价已经高达6400多元，意味着到2010年底，主城区的均价要至少达到7000元。从2009年土地市场的成交情况来看，也确实能够支撑这一价格的实现。但是，2009年的价格之所以能从年初的5300 多元上涨21%，其实是受大量刚性需求的推动，当时也正是投资客入市的最佳时机。成都一直以来也都是以刚性需求为主的市场，面对高昂的房价，明年刚性需求的释放量还是未知数，毕竟受通胀影响最大的就是这些从手到口的“刚性需求”。一旦失去这部分需求的推动，而开发商又不顾一切的涨价，成都将出现有价无市的情况，而之后价格的上涨很有可能会停滞不前，甚至掉头向下。
另外一个影响因素就是政策，房地产市场从来就没有缺失过政策调控的身影。从 2008年开始，为了避免随全球经济一起衰退，政府出台了一系列的救市政策来保证这一牵涉到56个行业的支柱产业。但临近2009年末，全年保八的目标已基本没有悬念，国内经济已经度过最困难的时期。在刚刚召开的中央经济会议上，已明确了要调整经济结<
