商铺与住宅虽同为房地产的品种，但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标，而商铺投资的关注要点，却比住宅的项目要多得多，也复杂得多。
商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多，但万变不离其宗，考评商铺投资价值有两项指标是总结性的，一是及时租金回报率，一是增值空间。
一、及时租金回报率
商铺投资租金回报率是：(月租金×12个月)÷商铺总价，如一个商铺的单价是6万元每平方米，月租金达到300元每平方米，那么它的投资回报率是6%。国际上有个“15年收回全部投资”的公式，即年回报率达6.66%，就值得投资。这一标准略高于深圳目前的街铺实际回报率。而商业地产流行的年回报率8%的模式，实际上只是一种营销操盘的方式，其目标就是让年回报率能达到月供标准，从而刺激投资。
不同的商圈、地段，商铺投资回报率不同。深圳有市级商圈、次市级商圈、区域商圈等不同等级的商圈，其商圈的成熟度不同，商铺租金回报率差别比较大。如在成熟的东门、华强北商圈，商铺及时租金回报率可达到6-10%，甚至更高；福田、南山等逐渐成熟中的商铺及时租金回报率一般在6%左右；而开发中宝安中心区、龙岗中心城及时租金回报率则相对较低。
值得一提的是，商铺及时租金回报率实际上是一个动态的概念，租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用，同时还必须考虑到商铺有一定的空置期。
二、商铺增值空间
商铺具有高成长、高增值的特性，商铺投资除了看中及时的租金回报外，更关注的其成长增值空间。商铺的成长增值空间往往会超过租金回报。如南山自1999年滨海大道开通以来，商铺售价七八年时间几乎翻了三四倍，当初的投资者年收益率达到30%；前几年投资龙岗街铺的投资者，尽管目前空置较多，但由于当时售价低，商铺空着一样有成倍的成长升值。
商铺的成长空间与地段的开发息息相关，一般情况下，大开发必有大成长空间，地段的成长直接带来商铺的升值。如宝安中心区cbd商圈，虽然商铺售价突破6万元每平方米，出租回报率低，但随着宝安中心区的不断成熟，以及大型购物中心浮出水面等系列利好因素推动下，假以时日其商铺价值势必向南山、福田中心区看齐，有着可观的增长空间。
商铺投资除了要看及时租金回报外，更要看商铺增值空间，两者之间的关连性十分紧密，而且此消彼涨，由此看来，租金坚挺售价走高的商铺未必就是最适合投资的商铺，而暂时人气不旺、不能招商经营的商铺也可能恰恰是最值得投资的商铺。
