报告还特别指出,今明两年广州超过100万平方米的大型商业物业集中供应,扎堆天河体育中心周边和珠江新城,短时间供应过大需防止市场饱和的风险。
名词解释：房价租金比
“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。
对于商铺物业,现时大多认为合理的投资回报率一般在6%-8%,其对应的房价租金比大约在110-150之间。若房价租金比大于200时,意味着收益率不到4%,房价具有一定的泡沫成分。
全市商铺均价走低
报告显示,广州市中心六区新建商铺成交均价整体走势相对波动不大。广州市中心六区新建商铺成交均价从2005年的1.3万元/平方米,下降至2006年—2008年的1.1万元左右/平方米。
报告课题组分析,近几年广州商铺价格走低,主要是成交商铺以价格低廉的社区商铺为主,尤其是近郊区域如番禺、花都等均有大量社区商铺成交。另外,2007年底爆发的金融危机也是造成去年商铺价格下降的原因。
数据显示,2001年—2009年上半年,广州全市十区商铺成交面积519万平方米,同期新增供应面积为509万平方米,显示商铺市场需求旺盛,供求基本平衡。其中,中心六区成交359万平方米,占全市十区的70.5%。商铺的成交更为集中在中心六区,以天河、番禺和越秀区的成交量最大。
大型零售商场投资回报率升
广州最贵的商铺在哪里,哪些地段的商铺投资回报率最高?
报告分析,广州各区新建商铺成交均价呈现以中心城区为高点,向外围边缘区递减的特征。其中,作为广州老城区的越秀区和荔湾区,新建商铺价格一直高企,1995年—2009年新建商铺均价约6700—29000元/平方米。其中越秀区近年商铺成交均价较平稳,其近年发售的商铺项目大多为裙楼商铺,售价普遍不高。
令人意外的是,尽管住宅房价高涨,2005年—2009年,广州大型零售商场的房价租金比却呈现下降趋势,由160降至120,显示投资回报率有所上升,毛回报率由7%上升至10%。据分析,主要原因是个别商场的售价有所下调,而租金相对保持平稳。如北京路现时的三大商场广百新翼、光明广场、名盛广场首层售价在7万元至18万元/平方米之间,但由于商场经营情况不理想,现时的售价已低于发售初期的价格。
而广州主要商业街的房价租金比走势则较为平稳,主要集中在140至150之间,毛回报率在8%至9%之间。从典型个案看,北京路和农林下路投资回报率较高,北京路、上下九路首层租金最高,高达2000—3000元/平方米。
报告提供的数据还显示,现时北京路步行街的商铺售价在30万元/平方米左右,天河南商业街商铺售价也高达13万元/平方米,农林下路、江南西商业街首层商铺的售价约在10万元/平方米。
社区商铺定价略高
专业市场商铺一般面积不大,但是一旦商场经营成熟,租金和售价都会翻倍地增长。如白马、天马服装批发市场、一德路海味批发市场、万菱广场等专业市场首层商铺售价都超过10万元/平方米,商铺价值甚至超过街铺。
但是,去年受国际金融危机影响,广州大部分专业市场的空置率有所上升,租金有所下调。特别是去年10月以来,商铺投资需求下降70%,市场铺租平均下降10%以上,整体营业额下降15%以上,商户关闭退档率在5%左右。
在社区商铺方面,老城区和天河核心区的社区商铺售价较高,首层商铺的售价可达5万元—8万元/平方米,其次是海珠区以及天河东一带商铺。珠江新城的社区商铺房价租金比较高,星汇园和南国花园的比值均超200。
报告指出,目前珠江新城区域整体商业成熟度仍不高,商铺首层租金在300—400元/平方米·月之间,以满足住户家常生活需要为主,业态多为家居饰品、零售超市和餐饮。但售价受区域投资前景的影响普遍较高,首层售价在7万元/平方米以上。
广州主要社区商铺毛回报率在5.5%—6.5%之间,相比大型商场、商业街等回报率最低。主要原因是社区商铺的售价定位略高。同时,郊区楼盘社区商铺的房价租金比较老城区社区商铺的高。
大型商业物业供应井喷需防风险
广州优质零售物业市场租金在2008年经过微调后,今年第二季度已经重新回到上升通道。特别是传统的核心商业区体育中心商圈、北京路商圈、天河北商圈等的平均租金一直保持稳定。
报告指出,2009年-2010年,广州将迎来大型商业物业集中供应的高峰期,总体供应量预计超过100万平方米,其中主要分布在天河区的体育中心周边和珠江新城。“大型零售商业中心对于建设和改造升级广州商业功能区将发挥重要作用,但短时间供应过大需防止市场饱和的风险。”
