摘要：在中国的很多城市，随着商业地产持续多年的高速发展，商铺已经呈现出饱和的状态，而在一个城市中，一般只有1/4的商铺是赚钱的，1/2持平，另外1/4是赔钱的。
国庆节后，张小姐在北京通州一个小区里开的美容店就关张了。张小姐坦言，当初自己并没有考察清楚附近的情况就贸然开业了，刚开始生意还过的去，但是一年中周围陆续开张了五六家美容美发店，最近连“审美”都到附近扎堆了，而自己的个体美容店的生意也在这一年中急转直下，不得已只得转让。
“通州区商业地产呈现的特征典型地反映了郊区城市在城市化进程中面临的：城与市、商与业、形态与业态、供给与需求等之间的矛盾。”资深地产专家、红石行顾问副总经理潘好龙总结道。
落后的商业规划无法满足消费升级
随着许多城市商业地产持续多年的高速发展，商铺已经呈现出饱和的状态，而在一座城市中，一般只有1/4的商铺是赚钱的，1/2持平，另外1/4是赔钱的。
房地产开发商的趋利性，决定他们很难在短期内对商铺进行整体规划，因此，我们看到在城市的一条大街上往往有很多相同类型的餐饮、美容院、房产中介机构扎堆，彼此恶性竞争，最终谁都很难获得成功；另一方面，由于消费升级，消费者迫切需要更多的品牌项目出现，而目前多数国内的项目参差不齐，并不能满足消费升级带来的需求。内外因素的集合，导致当前商铺投资和商铺经营存在较大的风险。
“在中国的很多城市，随着商业地产持续多年的高速发展，商铺已经呈现出饱和的状态，而在一个城市中，一般只有1/4的商铺是赚钱的，1/2持平，另外1/4是赔钱的。”专门做过这方面调研的北京凯尔文德投资咨询公司总裁刘毅告诉《中国经营报》记者。
潘好龙的观点也基本印证了上述看法。和成熟的商圈相比，处于城市化过程中的郊区城市，其商业地产的规划往往带有急功近利的色彩，难以真正满足市场对商铺的需求。以通州地产为例，随着30多万城市白领的入住，通州区已经成为外来高素质人口最集中的郊区城市，因此，通州的商业面临着消费升级带来的巨大商机，而这也给商业地产带来了前所未有的发展机遇。然而由于商业规划缺乏前瞻性，产品与市场需求不对位，这使得通州商业地产的发展滞后于当地的市场需求，出现了严重的脱节现象。
事实上，通州的商业地产规模总体上并不小，数量也很多，但由于缺乏前瞻性的规划，成规模上档次的商铺很少，这导致了很多大型知名的商业项目在通州找不到合适的商铺。而多数小区开发商开发的零零散散的商铺则很难成气候，很多商铺不是空置就是转手率高。
虽然目前已经有家乐福、易初莲花、联华超市、万客隆等大型商超进驻通州，但大型百货还只有中等规模的贵友大厦进驻通州，通州的商业档次还是不能满足本地区的消费需求，这也导致很多白领宁愿到市区购买自己喜欢的服装等商品。
“通州是第一个人口突破百万，也是第一个社会消费品零售总额突破百亿元的新城。2007年实现社会消费品零售总额102.83亿元，比上年增长17.9%，增速创下近10年来最高。”潘好龙强调，因此，在巨大的潜在消费需求的带动下，通州的商业地产前景比较看好，关键是怎么样规划。
超前规划别在乎眼前利益
为了提升整个商圈的商业氛围，开发商提出特色整合的理念，优先引进服务业态的配套项目，例如银行和保险公司。从打造商业商务综合体的角度考虑，引进银行、保险公司这些综合商业服务机构，会大大提升商圈的综合服务水平，提升商务便利性。
2006年家乐福的全球第1000家店在通州的瑞都国际中心开业，家乐福租赁的是购物中心的二层和三层，一层为普通商铺，由另外一家公司宜商嘉和投资公司运作招商。但是经过半年的运作，一层的底商却纷纷倒闭和歇业，只剩下麦当劳和几家国际体育品牌专卖店依然生意兴隆。这家公司的一位不愿透露姓名的招商经理向《中国经营报》记者表示，由于当时仓促要赶着和家乐福一同开业，再加上对通州的消费能力缺乏信心，因此，初期仓促引进了一批缺乏竞争力的项目入驻，而这些项目确实在入住瑞都购物中心后，没有得到消费者的青睐，生意冷清，最后不得不陆续关张。
这家公司的高层也意识到他们低估了通州的消费能力，在进行二次改造的过程中，重新进行招商，引进了一批高质量的品牌，例如屈臣氏超市、佐丹奴、堡狮龙、ONLY、VERYMODA、JACK&JONES、PUMA、李宁、KAPPA、Convers等主流品牌，整体品牌得到了比较大的提升。与提升品牌同步的是，人气也回来了，现在一层商铺经营状况都比较理想。
从这次商铺和品牌升级中，通州商业地产显露出的整体低层次开发的现状，让北京瑞景房地产开发公司看到了其中的弊端，就是开发商为了快速回笼资金，盲目开发商铺，又卖又租，不加规划的随意引进项目入驻，最终导致了商铺之间的同质化竞争，业态单调，缺乏精品项目，换手率也较高。“我们在大街上可以看到地产中介的商铺一个挨着一个的开着，在我们的商街上是不允许地产中介进驻的，我们宁愿空着。”北京瑞景房地产开发公司常务副总经理卢进先表示。
卢进先告诉《中国经营报》记者，在商铺招商方面，瑞都国际中心的商业街和独立商铺采用的是只租不售的策略，由开发商统一进行商圈的规划和招商。为了提升整个商圈的商业氛围，开发商提出特色整合的理念，优先引进服务业态的配套项目，例如银行和保险公司。“目前，该商圈内已经引进了工商银行、建设银行、交通银行和北京农村商业银行，还有光大银行、中国银行和北京银行也在洽谈中。从打造商业商务综合体的角度考虑，引进银行、保险公司这些综合商业服务机构会大大提升商圈的综合服务水平，提升商务便利性。”卢进先说。
为了避免业态的同质化竞争，瑞都国际中心对业态的规划和引进均有比较高的要求，一般来说，同一类型的业态最多只引进两个项目，避免过度竞争和同质化经营；同时，对投资者的经营水平和实力也有比较苛刻的限制，例如一般不吸引加盟商入驻，没有做过生意的投资者也不考虑；对于想入驻的项目，一定要实地考察该项目在其他区域的经营情况。
