十年前，大家在问什么是商业地产？

五年前，大家问谁在做商业地产？

现在，大家问谁没有做商业地产？

五年后，要问谁还在做商业地产？

“十年前，大家在问什么是商业地产？五年前，大家问谁在做商业地产？现在，大家问谁没有做商业地产，五年后要问谁还在做商业地产？”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾用一连串的问句，概括了商业地产的发展历史。

据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已出现爆发式增长，2011年，商业地产开发投资总额将接近万亿元，累计增长6.4倍。我国商业地产面临的整体过剩，让商业和人才资源也变得日趋紧俏。

写字楼商铺齐放量

2012年，成都将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，而去年这个数字仅为22.3万平方米

2012年，成都商业地产的开发量正在呈爆炸式增长：写字楼新增供应257万平米、商业存量570万平米……如此海量的供应，让成都商业地产逐渐转入买方市场。

据高纬环球最新发布的市场报告，2012年，成都将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，而在去年，这个数字仅为22.3万平方米，这意味着，在今年，成都高端写字楼的供应量将暴增5倍。

100万平方米，仅仅是甲级写字楼的推盘量，如果算上数量同样庞大的乙级写字楼，这个数字还要大大飙升。中原地产数据则显示，2012年成都写字楼的新增供应预计将达到创纪录的257万平方米，而此前尚未消化的存量还有近281万平方米。

如果这些新增供应量成为事实，将不可避免地给写字楼租赁及销售市场带来冲击。

在这257万平方米的供应中，预计有2/3位于天府大道沿线，且绝大多数为散售的乙级项目。其实，自2006年以来，天府新城众多商业金融用地的成功出让以及天府新城相关规划已预示写字楼是该区域主导的物业形态。沉睡数年之后，南延线众多项目终于进入实质性开发阶段，天府新城写字楼之战已然拉开序幕。

仅2011年内，复地·复城国际、棕榈泉国际中心、九龙仓·时代晶科名苑、银泰中心、奥克斯广场、成都大魔方、峰汇中心、环球时代中心等数十家大型商业地产项目陆续入市，形成了激烈竞争之势。

“一铺难求”成历史

成都目前商业物业存量约为570万平米，按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化

“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。在楼市兴旺时，商铺“一铺难求”，别说“金角银边”，就连味如鸡肋的“草肚皮”都变得奇货可居。如今，大量的城市综合体入市和住宅市场的疲软表现，让商铺成为开发商们套取宝贵现金流的重要渠道，突然放大的商铺供应量，让“一铺难求”的黄金岁月正在成为历史。

“一直以来楼盘都是先卖住宅再开商业，但今天商业活跃超过住宅，因此我们打破传统先卖商铺再推住宅。”城南某项目营销总监坦言，他们不得不对营销策略做出完全调整。从去年上半年开始，成都各大房企都加快了近郊项目社区商铺的推广，蓝光空港时代广场、龙湖北城天街及时代天街、雅居乐花园、花样年香年广场等项目的商铺都取得很好的推盘销售业绩。统计显示，成都目前商业物业存量约为570万平米，按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化。

戴德梁行此前发布的研究报告表明，目前成都主城区以高新区存量最大，约为95万平米，武侯区位列其次，约为44万平米。主城区主要存在于二、三环区域，约有5990套，总面积85.5万平米，占总量41%。分析人士据此指出：“住宅限购后，商业地产物业成交也不像想象中那么理想”。