“老板，来二两炸酱面、二两鱼面、一碗冒菜”，“老板，我要一份豆汤饭”……这是成都一个极其普通的冬日，虽然寒意阵阵，不过成都报道记者来到华润翡翠城三期小区大门口旁的宋嫂面馆时，时值午饭时间，店内早已座无虚席，不少食客还等在门外，十多分钟之后才能寻到空出的座位来。
“位置偏得很”的宋嫂小面馆，为何能做到门庭若市？一碗普通小面的背后，提供给我们哪些关于社区商铺的价值判断？
堵在“深闺”的小面馆
尽管宋嫂面馆租下的铺面共有两间房，但面积并不大。除开后厨占用的面积，稍大一点的铺面只能摆放四张桌子，而另一间铺面更小，只能勉强摆放两张桌子。如果不是能在店门外摆放七、八张桌子，遇到吃饭的高峰期，小面馆就很难周转了。小店里的菜品非常多，除了面食之外，还有烧菜、炒菜、炖菜等品种。
老板兰若和店员们忙着为食客们点餐、端面，还要收碗、招呼顾客，一个多小时后，兰若才抽空放下手中的活儿。
“一天中就数中午最忙了。”他有些歉意地说。
“生意很不错啊！当初怎么挑到了这么好的地方卖面？”
兰若直摇头：“其实我这个位置偏得很，口岸也不好。”
“都说做生意讲究好口岸。面馆现在的生意这么好，为何还说口岸不好？靠着华润翡翠城这样的社区还说不好，那什么样的商铺才算‘好’？当初为何就挑中了这个地方，还能将生意做得如此红火？”
“这一排商铺都有硬伤！前面是个停车场。”连珠炮似的发问，似乎触发了兰若内心里憋闷了很久的隐痛。顺着兰若手指的方向，记者看到在铺面前不足五米的地方就是一个停车场。该停车场临街而建，硬生生地将商铺“堵”在了里面，过往的居民和消费人群要想来店铺就餐，就必须穿过停车场。不仅穿行不便，而且还有安全隐患。
“从华润翡翠城整个项目甚至是以华润万家为中心的这个商圈来看，我的铺面所在位置都是非常偏的，基本上是整个项目最远的地方了。虽然从口岸的角度来说这个商铺紧邻翡翠城三期的大门，但是三期有很多个大门出入口，这里人流量非常少，很难聚拢人气。”兰若颇有些无奈地说。
“地段论”非金科玉律
做生意的人都知道地段的重要性，就像李嘉诚所说，商业地产什么最重要，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。然而位置偏、口岸差、难聚人气这些做生意非常忌讳的问题，在宋嫂鱼面这家小面馆里却看不到任何由此带来的窘境，反而是食客不断、生意爆棚。兰若用实践证明，好的口岸固然重要，但在社区商铺投资或经营中，“地段论”不是金科玉律。
“当时刚开张时，我们只做冒菜。那个时候生意非常好，对于顾客们来说，都喜欢吃个新鲜。”兰若说，“但是好景不长，这段新鲜劲过了以后，生意就开始走下坡路了。本来口岸就不好，再加上菜品单一，苦苦支撑了半年左右时间，生意已经到了非常艰难的境况，当时就在想要不要放弃了。”
然而兰若也并不甘心就这么放弃，“我们认真分析了失败的原因，一方面是因为口岸不好，另一方面也是菜品太单一，难以长久的固定消费群。另外，随着区域内的菜市场、华润万家等各种配套不断完善，餐饮店的不断新增，原本不多的人流就被分流了。”
既然找到了症结所在，“我们就开始试着改变，既然单一的菜品不能满足一个家庭在不同时间的用餐需求，我们就在菜品上下功夫，不断创新增加了面食、烧菜、炒菜、炖菜等品种，这样就满足了不同家庭和食客的消费习惯，慢慢的生意又好起来了，而且冒菜和鱼面也成为了我们小店的招牌菜，一直到现在我们的小店也算是小有名气了。”兰若乐呵呵地说。
“在创业中走了弯路也积累了经验，很多看似痛苦的事情，会让我们思考得更多。”一度被市场逼到关门边缘的兰若，在一个看似不可能的商铺环境里做出了一番新天地。对于现在的经营状况，兰若非常有成就感。面对未来不断出现的竞争对手，兰若称还将不断创新，目前正在考虑推出几款“高端大气上档次”的新菜品。
好口岸租金太贵
按照兰若的经营之道，如果在一个黄金位置上，宋嫂鱼面的生意会不会更是“平步青云”了呢？在商业地产，特别是社区商业中，该如何正确把握商铺的价值判定？是不是选个好地段、好口岸，就能一步到位、一劳永逸？兰若的回答颇有些出乎记者的意料：“用不起啊！要是用得起好口岸，哪个会选这里？”
兰若为记者算了这样一笔账。现在小面馆每天从早忙到黑，营业额大概在3000—4000元左右，每月的营业额大概在100000元上下，扣除食料等直接成本后，每月的毛利润大约50000元左右。现在这个铺面有70多平方米，虽然口岸并不好，但月租金却不低，每月200元/平方米，也就是说每月仅房租就要15000元左右。再扣除物业费、电费、水费、人工工资、税金等15000元左右的费用，每月能够拿到手的钱也只有20000元左右。
“其实我也知道好的口岸对经营是有直接好处的，但好口岸真的是用不起。像我们这里靠近社区菜市场的商铺，月租金就要400元/平方米，如果还是租70平方米左右的铺面，那每个月的房租就要30000元左右。生意可能会比这里好点，但租金翻番之后，剩下的纯利润也就不多了，如果经营情况有变化的话，没准还会赔钱。”兰若说。
对于房租带来的压力，兰若很是无奈。“此前我们到处找铺面，发现高租金在成都已经成了普遍现象。城市需要发展，建起来的一排排商铺又整齐又漂亮，但随之而来的就是租金的成倍增长。过去在成都有很多‘苍蝇馆子’，但现在好多都销声匿迹了。消失的原因在很大程度上就是由于高租金。这些‘苍蝇馆子’虽然每天的营业额都不差，但由于利润太低，整体核算下来，基本都是为房东免费打工了，搞不好还要倒贴钱，这样的生意谁还会做呢？”
兰若对低租金的商铺仍让充满着怀念。“离我们不远处的五桂园那边的老房子，商铺几十元一平方米，月租金四五千就能搞定一个七八十平方米的商铺。虽然去那边消费、吃饭的人群多为农民工，消费力较低，营业额也比不上我们，但他们每月的纯收入未必比我们少。不过这种铺面现在是越来越少了，等那些区域拆迁后，不知道那些小饭馆又该怎么办？以前有些面馆，由于房租低，只做单一的品种就足以生存下去。而现在为了保持利润率，有的加上了钵钵鸡，有的改头换面做别的菜品了。对于我们这种小本经营的社区小店来说，房租在其中起的作用太关键了。”
低利润业态社区难出现
较低的商铺月租金让兰若的小面馆得以生存下来，才让他有精力和时间去研究菜品，让周边的居民吃到更多的品种、满足更多人的消费需求。然而，面对成都许多地方的高租金，商家的支出和回报势必难成正比，很容易遇到经营难以为继的问题。
“现在很多社区底商在租金的承受上有很大问题，这将直接导致某些业态退出市场。”蓝光商业事业部副总经理邵家桢告诉成都报道记者，五六年前，在成都很多社区都有杂志店、小书店，现在基本上看不到了。除了现在网上看书的人越来越多，另外一个很重要的原因就是店面租金太高，而杂志的利润又非常低，让经营者难以承受。”
邵家桢表示，如今还经常可以看到一些社区商铺里多个业态挤在一起并存的现象，比如水站和卖彩票的合租一间铺面，这都是利润率不高而必然出现的局面，为了维持经营，经营户只能拼命降低支出的成本，但若这样都无法租金的增长形成同步的话，那么这些利润较薄的业态就只能选择退出。
邵家桢认为，社区商铺租金的上涨一方面是众多商家抢占好地段和好口岸的结果，这无形当中导致了商铺租金的虚高。另外，现在新兴商圈的租金之所以起点比较高，和售价、投资回报也是分不开的。现在一般社区底商一楼的售价大多在6—7万元/平方米左右，稍微低点的也在4—5万元/平方米，高售价导致对租金的回报预期肯定要在200元/平方米/月以上，否则投资回报率就过低。所以现在不仅开发商还有投资者，对商铺的投资预期都表现出比较高的预估值。
全国房地产经理人联盟会会员、 独立地产评论人朱洲就盈利性较低的社区底商在高租金压力下给出了自己的一些建议。他认为，“不同商家有自身不同的盈利预期和运营压力，从而做出不同的选择。如果非要给出建议，只能勉强给出一个办法：突破它原有的时间和空间局限，尝试在店铺内开辟其它关联业态，或许会带来意想不到的机会。”
“差口岸”适合体验式商业
在成都，社区商业几乎成为众多开发项目的必备规划。从传统的住宅底商到集中式商业，什么样的社区底商符合市场消费需求？哪些因素是社区底商成活的关键？
“对于社区商铺的价值判断，首先要从业态着眼。”邵家桢认为，社区商铺顾名思义是围绕社区居民生活的需求来进行定位的商铺。投资者或商家在投资这类物业时，应当根据商铺的特征和小区居民的生活需求，商铺的消费定位和档次要尽量考虑符合与当地小区居民的生活需求和消费水平，比如日常用品、水果、肉食蔬菜、早餐、特色小吃、杂货、美容美发、干洗、网吧等业态都比较合适。
邵家桢认为，在口岸的选择上，社区商铺大可不必拘泥于“金口岸”的约束，宋嫂鱼面就是一个非常成功的案例，兰若的成功在很大程度上归结为口岸较差、房租较低，否则这类小面馆一旦出现经营困境就很难支撑下去。除了餐饮业之外，一些具有体验式业态的店铺，比如给新生儿洗澡、理发或者是DIY动手做饰品的这种特色商业，它在一定程度上不需要太大的消费人群，只要能满足这一个社区的固定消费人群就完全可以支撑了，没有必要选择口岸非常好的位置，避免了高租金，就提高了生存能力和盈利能力。
“体验式特色店可以选择口岸稍差、租金较低的店铺，并不意味着就否定了位置在商业地产投资和经营中的重要性。好口岸的商铺其抗风险能力也会相对好些，如果是有一定规模的店面，对口岸的好坏还是要有一定的要求，它需要店招的展示性，不能仅靠回头客就能支撑经营。”邵家桢总结道，“社区底商经营的好与坏，投资价值的高与低，其价值判断不能说‘口岸就能决定其成败’。作为商家，首先要算一笔‘口岸账’，看看经营的利润是否能承受这么高的租金。个人认为在经营的当中还是要量力而行，单店面积不会很大，就不需要太大的人流支撑，口岸也便可以不用选择最好的。”
除了口岸要素之外，还有哪些因素在影响着社区商业的价值判断？在国嘉地产营销副总监甘晓锋看来，“开放式的街区商业更代表着未来的发展方向，而社区商铺定位和好的商业管理都很重要。”甘晓锋认为，开放式社区商业街能最大限度的满足不同消费层的消费需要，这种统一的定位，实际上是帮助商家提前做了一次预招商，这种聚集效应对商家进驻、对社区商铺的打造非常有利，市场影响力也会更大。”
