商业地产需求旺 投资情绪维系高

 据高力国际统计显示，2013年上海核心商务区的甲级写字楼租赁市场较2012年更为活跃，净吸纳量同比上升约18%。年内，上海商铺物业需求旺盛，录得近十年来最高净吸纳量。尽管上海中高端购物中心供应量与2012年末相比增长逾200%，但空置率仍有所下降并在个位数间徘徊。持续去年活跃的市场趋势，上海写字楼及商铺物业市场投资活动较2012年均有所增加，尤以成交量及总额为甚，分别录得14宗及6宗整售交易，可见投资者对上海商业物业投资市场充满信心，投资情绪维系高涨。

写字楼中心转到次中心与商务园区

    十二月闭幕的中央经济工作会议的焦点是经济结构转型。传统制造业预计会受到影响，传导至写字楼市场可能体现为面积减少以及选址郊区化（以降低成本）等特征。尽管如此，持续的城镇化进程以及政府对增长潜力较大行业的促进预计会抵消上述因素，上海整体写字楼市场前景仍看好。2013年前三季度上海国内生产总值同比增长7.7%；同期第三产业增幅为9.1%，支撑了对写字楼物业的需求。

    2013年上海核心区共有四个项目落成，为甲级写字楼市场带来约288413平方米的新增供应。2013年租赁市场较2012年更为活跃，主要是由于金融业和专业服务领域的需求增长所致。核心商务区2013年净吸纳量约为325676平方米，同比上升约18%。主要的租赁交易包括：国信金融从广东发展银行大厦搬迁至港汇广场二座并承租4500平方米；物流企业川崎汽船从来福士广场搬迁至日月光广场承租约2600平方米；易贝搬迁至位于竹园区域的陆家嘴金融服务广场，租赁约15000平方米；以及时尚类企业Marangoni在恒隆广场租赁800平方米作为新设办公地点。

    截至2013年底，核心商务区的甲级写字楼平均租金同比上升0.6%，至人民币8.9元每天每平方米。按子市场分，浦东同比上涨5.0%，而浦西则同比下跌2.7%。总体租金增长较前两年显著放缓，主要有两个原因：对面积的要求和成本控制使得现有租户寻找其他替代方案；以及次中心商务区较多的新增供应带来的竞争。

    上海写字楼投资市场全年保持活跃，共录得14宗整售交易，包括6宗核心商务区以及8宗次中心商务区的交易。尽管外资机构投资者积极的寻找核心资产收购机会，内资机构特别是银行和保险公司则更为活跃，投资商业地产的政策松绑也加速了这一趋势。收益率继续萎缩，令外资机构更难以获取能达到回报要求的资产，这也部分使得他们将重心从市中心转到次中心商务区甚至是商务园区写字楼市场。

    高力预测，2014年核心商务区市场预计会有五个新增供应，合计约290000平方米，低于过去五年平均供应水平和吸纳量。空置率预计会小幅下降。租金会由于金融业和专业服务领域的需求而上涨，但增长幅度会受制于次中心区域的较大供应。按子市场分，浦东会继续维持有限的供应，且由于其吸引的特定行业预计会较少的受次中心商务区大量供应的影响。

商铺需求创十年来新高

    上海中高端购物中心物业市场于2013年共有七个新项目入市，合计建筑面积约662000平方米。其中五个坐落于核心零售区。然而，虹桥上海城项目因改造而暂时退市，致使市场减少约63000平方米的供应量。受此影响，有效新增供应量实为598978平方米。截至2013年末，上海中高端购物中心物业市场总存量同比上升 17.9%，至3947799平方米。

    年内，上海商铺物业需求表现旺盛，录得近十年来最高净吸纳量。这主要由服装、奢侈品、配饰、娱乐、化妆品、电器、餐饮和个人护理业态所驱动。重大开业活动包括：奢侈品百货商场连卡佛于七年后的回归、Uniqlo全球最大旗舰店的开幕以及快时尚品牌SPAO登陆中国市场。因此，空置率同比下降0.9个百分点至8.0%。

    鉴于新增供应中逾半（就面积而言）位于核心零售区，且其租金高于平均水平，截至2013年末，上海中高端购物中心市场首层平均固定租金同比上涨3.2%，至人民币41.5元每天每平方米。


    高力分析，2013年上海零售物业市场投资活动较2012年有所增加。全年共录得六宗整售交易，包括五宗股权交易及一宗资产交易。此外，本地投资者在搜寻及促成交易方面表现尤为积极，半数交易由该类投资者完成。上海核心零售区的投资机会仍较有限。总体而言，商铺物业的投资收益率仍继续徘徊于5.0%至5.5%范围内。

    预计2014年将有包括金虹桥国际中心和虹桥城在内的七个项目完工，其面积总和约548000平方米。鉴于90%多的未来供应将坐落于非核心零售区，其低于市场平均水平的租金预计会拉低整体租金，项目入市时亦将致使整体空置率轻微上升。核心零售区内若干项目的重新定位以及持续旺盛的需求将使其得以平衡，引领租金维持于目前水平。