清明前的一个中午，北京商务中心区（CBD）的一家餐厅里，外企员工Mandy一边与国内的合作伙伴吃饭，一边闲聊起自己公司高管的喜 好：“他们都特别注重孩子的教育和家人健康，被从美国或欧洲派来北京的中国总部工作，也常常选择把家眷安置在香港，因为香港学校多用英文教学，另外就是他 们觉得北京的空气不够好。”
空气问题似乎正在左右企业员工在北京的工作意愿，不仅如此，机构最新的调查还发现，空气质量已接近租金上涨，成为租户对北京办公楼市场的第二大顾虑。
空气的顾虑
“你认为在北京设立办公室的不足有哪些？”2015年年初，商业地产服务与投资公司世邦魏理仕（CBRE）研究部中国区主管、执行董事陈仲伟和 他的同事，将这个问题“抛”给了北京90家主要办公租户。通过在线问卷调查，以及办公楼业主和行业专家的访谈，这个团队得出了一个颇为惊人的结论：空气质 量已经仅次于租金上涨，成为租户对北京办公楼市场的第二大顾虑。
“企业的主要忧虑在于空气质量对员工健康的影响，以及外籍高层员工在京工作的意愿下降。”4月8日下午，在世邦魏理仕北京办公室，陈仲伟告诉 《第一财经日报》等媒体记者，租金成本上升，是受访租户认为在北京设立办公室第一不利因素，随其后的顾虑是空气污染严重和城市交通堵塞，有66%的受访租 户认为空气质量问题已成为在北京办公室选址上的重要不利因素。
上述调查结果被做成了一份白皮书，记者留意到，白皮书中的一个空气质量问题的众多影响的表格显示，对员工健康的影响是受访租户最大的忧 虑，68%的受访租户认为空气污染是“员工得病频率增加而造成工作效率下降”的重要诱因，此外，60%受访租户认为空气污染使得“公司难以吸引外籍高层员 工调至北京”，其中29%受访租户甚至认为空气污染对此有“严重影响”。
对此，陈仲伟评价称，相比较而言，外籍高层员工在选择工作城市方面与普通员工相比具有更多的灵活性，因此所受影响也尤其明显。而事实上，过去两年不少企业的外籍高层员工数量也确实呈下降趋势。
环境风险也是城市竞争力的一个阻碍因素。同样是在4月8日，仲量联行（JLL）发布的一份《中国城市60强》报告指出，环境质量优劣对城市吸引人才和留住人才和企业，以及质量为导向的投资日益重要，环境风险堪忧，阻碍了许多城市竞争力的提升。
该报告对2014年中国官方发布的空气质量水平测量数据进行分析后发现，南方沿海城市特别是厦门和福州空气质量最优，昆明紧随其后，在中国发达城市中，深圳是环境质量最优的城市。
开发商的新命题
尽管空气质量让人心存担忧，但雾霾还是难以左右北京作为全国重点办公楼市场的吸引力。
世邦魏理仕上述调查结果，仍然显示了北京在写字楼市场的地位。
“对于企业来说，人才资源丰富、离主要大客户和供应商近、国家政府及监管机构所在地、北京城市的市场容量大等因素，仍然是北京吸引企业选址办公的关键原因，综合起来分析，空气质量对这些关键因素的影响甚微。”陈仲伟感慨道。
这一点从空置率和租金数字也能看出。据世邦魏理仕提供的监测数据，2014年第四季度北京写字楼空置率为4.4%，延续2011年以来的低位，在 17个重点办公楼市场中处于最低水平，紧张的供应拉高了租金，如银行云集的金融街和外企中国总部扎堆的CBD，北京这两个商圈的写字楼可谓寸土寸金，在全球租金成本排名中分别位列第三和第四。
“近两年虽然办公楼市场成交活跃度受到抑制，但和空气质量的影响关联甚小。”世邦魏理仕研究部北方区副董事孙祖天对记者强调，尽管北京的空气污染备受关注，但对于很多企业来说，北京仍然设立华北区域总部，乃至全国总部的不二之选。
但开发商已经嗅到了新的趋势，越来越多的“防霾写字楼”在北京出现。2015年以来，SOHO中国董事长潘石屹就在多个场合推介称，刚入市的望京 SOHO已经取得了美国LEED（国际性绿色建筑认证系统）金级预认证，为了解决困扰北京的雾霾天气，望京SOHO还采用了世界500强公司霍尼韦尔提供的新风过滤系统装置，办公室内新风的PM2.5过滤效果达到90%。
但相当一部分人认为这些停留在概念。世邦魏理仕的调查发现，62%的受访租户完全或者部分赞同“空气净化只是开发商的营销概念”。
作为美国注册绿色建筑师（LEED AP），世邦魏理仕中国区项目管理资深董事熊蓉晖接受《第一财经日报》记者采访时称，尽管LEED认证级别越高，投入的成本越高，但考量写字楼成本不能只 考量前期成本，要考量整个生命周期成本，前期建设采用好的楼宇系统，节水节电，也有利于后期节约费用，此外，LEED认证写字楼租金也要超过非LEED写 字楼。
在她看来，绿色办公将成为写字楼的差异化卖点，写字楼环保节能已经成为不可逆转的行业趋势。
