政府从头管到尾
据资料显示，2015年全年上海住宅用地（含保障性住房用地、商品住宅用地）的供应量仅为400万-600万平方米，创下2004年土地公开招拍挂以来的最低值。在土地日益枯竭的情况下，开发商的项目与区域规划发展的愿景不相匹配成了一个大问题。上海浦东唐城投资发展有限公司总经理周皆明认为，当初作为纯市场行为的土地招拍挂制度确实体现了公开、公正、公平的原则，但也存在约束不足、不当开发和无序运营等问题，政府的规划意志并没有得到充分体现。由此看来，提高土地节约集约利用水平成为当务之急。
今年4月，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》，重点推进经营性用地全生命周期管理。这个听上去颇为拟人化的表述将土地的运作周期比作人的“生老病死”，意味着土地开发的全过程从规划制定到后期运营都将按照相关职能部门要求进行。
上海市规划和国土资源管理局详细规划处负责人解释，新一轮规划编制和土地利用模式，更强调“社区”概念和功能的综合。引入“全生命周期管理”的目的是有利于维护总体规划落实，也就是说，本来只管一个头，现在一直要从头管到尾，强调“全系统”、“全配套”，这在国际上也是一个趋势。
他还表示，既然是管理，必然包括一些制约性措施，强调事后评估、监管、处罚，所以从总体规划的最初导向到项目生成准入，全程监控并采用绩效考核，达不到要求就“强制退出”。
不再唯“钱”说话
土地全生命周期管理范围导致的最直接的结果，便是土地不再价高者得，周皆明告诉早报记者：“我们希望在公开、公正、公平的原则下，设置一些必要的条件，谁能拿到地不再只取决于开发商对地块的出价高低，我们更看重的是区域的规划、功能的实现以及对整个地区长远发展的贡献和支撑作用。”
据了解，用钱买地越来越难成为近来不少开发商的共识。不少经营性用地出让地块都开始附加了较为系统缜密的出让条件或运营要求。今年年初，闵行区颛桥镇闵行新城颛桥梅州路地块终止出让，成为上海今年首块流拍的商业性用地。该地块位于繁华区域，配套成熟，但附加出让条件“严苛”，例如商业和办公自持不少于30%，不少于15年的要求，并限定商业最小单元面积不小于300平方米，办公最小房型建筑面积不小于400平方米。
同样，不久前成交的闸北市北高新区某商办地块则明确要求开发商须整体持有商业不得少于10年，须至少持有办公部分建筑总量的40%不得少于10年。浦东前滩地区某地块出让中要求地块范围内商品住宅、商业等均不得转让，只能出租，且约定的租期最长不超过5年。不难看出，开发商“有钱任性”的时代已经过去，投机炒作的政策空间已经消失。
上海市规划和国土资源管理局相关负责人向记者指出，对城市土地资源极度稀缺的上海而言，竞价买入土地再建造出售的传统开发模式已经没有任何市场价值，这些对项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素均有严格要求的土地出让方式将成为土地市场的主流，开发商将不得不正视土地市场的游戏新规。
实力品牌房企胜出
事实上，开发商的问题由来已久，一面是城市建设的积极推动者，另一面却又使得土地市场乱象丛生。“还是因为门槛设置太低了，”周皆明说，“当时土地出让上的规划参数只是一些简单的技术性指标，对土地的拍卖起不到制约作用，导致有的房企只知道砸钱夺地，其中一些实力不济缺乏经验的企业做出的产品差强人意，且无视区域的整体规划发展。”
土地全生命周期管理则更为重视土地未来在区域规划中所起到的作用，出让条件的要求不断细化，评估内容也更为丰富，前瞻性和综合性大幅提高，这显然对资金和能力同样雄厚的品牌地产商更为有利。
中国指数研究院研究总监陈延彬认为，当下中国已经度过了住房短缺的时代，房地产市场的要求更多元化和精细化，开发商不能像过去那样简单地造房子就好了，只有在融资能力、产品能力、销售能力、服务能力甚至互联网技术等诸多方面具备综合实力的开发商才有更多的机会，这就倒逼开发商向城市运营商、服务商转变。
上海市规划和国土资源管理局相关负责人指出，政府在土地出让金的让步和在开发管理要求上的严苛，无疑是一种理智选择，不仅将资质和能力不足的企业挡在门外，而且主动减低符合城市发展需求的企业入市门槛，用跷跷板的形式变相增强了对优质开发商的吸引力，表现出了极强的政策引导性和市场筛选能力。
据了解，这样的案例在去年已经初现端倪，2014年上海董家渡地块出让时，黄浦区政府为了打造国际化滨水新兴金融中心，提出了建设以金融功能为主的城市综合体的要求，明确了“带规划附加图则”整体出让的方式，同时对地块内历史保护建筑的利用和对滨江公共空间相关设施的建设作了进一步规定。这逼退了大批实力不够雄厚的开发商。最终，具有金融产业背景的中国民生投资股份有限公司联合具有丰富外滩地块开发经验的上海外滩投资开发(集团)有限公司和上海佳渡置业有限公司共同拿下该地块。
价格价值双提升
土地全生命周期管理对于出让条件的要求不断细化和加强，固然一定程度上约束了开发商，但或导致开发成本升高，最终推高房价？
同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟分析指出，土地全生命周期管理改变了土地出让模式的同时，对于开发商的附加条件要求也会更多。从成本的角度来看的确会增加房企的项目开发成本，最终难免转嫁到房价当中由购房者埋单，此外，从土地价值来看，如果区域内追加的投入越多，各类配套越成熟，地价越会上升，最终也会反映到房价上。
中国指数研究院研究总监陈延彬则表示，尽管在一定程度上开发成本会转嫁到可售商品房上，但就整体而言，对于开发商的高要求能够充分优化利用土地资源，带动区域发展，反过来提升经济效益。
周皆明的看法是，从背后的逻辑来看，房价会更体现出它的高低合理性。正因为附加条件高了，门槛高了，从而为真正有实力的开发商腾出操作空间，项目品质能够得到保障，区域发展能够得到落实，长远来看，对购房者反而是件好事。
一位不愿透露姓名的某房企负责人称，随着土地资源的日益稀缺，上海城市开发将告别“项目营销”的“短平快”模式，取而代之的是进入以质取胜的“城市运营”时代，这将倒逼开发商加速向城市服务商的转型，对于立足长远的品牌开发商而言，不如主动契合政府的规划需求，持续参与城市运营，并从城市发展中获得稳定回报。
当几乎外界所有人的关注焦点都在新政对于楼市的刺激上之时，房地产的根本——土地开始了一场悄无声息的制度变革。最近，上海市规划和国土资源管理局发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》，其核心概念被称作“土地全生命周期管理范围”，即以土地出让合同为平台，通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，加强项目在土地使用期限内全过程动态监管。
而其中对于房地产市场有着最直接影响的是，未来的土地拍卖不再待价而沽，确保区域城市规划目标实现和城市服务功能配套整体品质提升成为了先决条件。于是，单纯“以本逐利”的开发商正在向“项目效益”与“社会效益”并重的城市运营商转变。
