程彬坦言，亏钱的原因在于商铺总租金太高!此话怎讲?原来他所租商铺总面积约250平方米，却分成三层，除了地面一层，还有地下和二楼各一层。三层平摊月租金约200元/平方米，看起来并不高，但总租金却高达5万元/月。更关键的是，由于顾客就餐不想爬楼梯，地下一层和二楼的使用效率大大降低，真正有效使用的经营空间仅是一楼及店前露天区域。如果把总租金单独折算成一楼的租金，每平方米的月租金居然高达600多元，远远高于同区域同类口岸的租金，这便是程彬要亏钱的原因。
当初在装修时，想到顾客就餐不想上下楼的习惯，程彬就把地下一层设计成厨房和卫生间，把一楼和二楼设计成就餐区摆放桌椅，心想这样可以更好地利用整个商铺的空间。结果投入使用后他才发现，这样的设计并不适用，厨卫排水不仅易堵塞，而且还不得不增加两个服务员，每月仅人工成本就要因此增加5000多元。为什么?因为厨房设在地下一层，从厨房给客人端菜送菜上下楼，服务员几乎要增加两倍的距离，自然得增加人手。即便如此，客人来就餐也不想上二楼。而在室外摆放桌椅，经常要受到城管的制止。
其实，这种中看不中用的铺面，在很多城市都存在。很多大型城市综合体的所谓“街区”、“内街”、“格子铺”、“子母铺”等都存在这样的问题，要么地下和楼上的空间使用效率不高，要么大卖场经营不善而关门，小业主往往就欲哭无泪。所以，普通老百姓在投资商铺时，一定要分析客流动向——假如你是顾客，你能不能很顺便地走进这样的店铺来消费?如果不能有效吸引顾客，那么这种商铺的使用效率与价值高不高?你是否值得去投资?
对于普通中小投资者来说，如果你自身没有雄厚的经营实力，对大型城市综合体等又没有专业的了解和判断，那么投资商铺不妨选择临街商铺。即便如此，除了对比商铺价格这一显性因素外，还要看项目周边的居住人群多不多，以及这一项目本身的住宅商铺比例大小——商铺越多，投资价值相对越低。对于一楼商铺来说，层高越高，价值相对越大，如果能达到6米，意味着可以隔一层装修成两层来用。但同时，一楼层高越高，二楼的投资价值相对又要受影响。总之，投资投资商铺，地段、区域、消费人群、商铺价格、开间大小、层高、内部结构等都得考察，这些因素一个都不能少!
