随着限购不断升级商铺这种产品不断被端上桌面不限购、不限贷、不要房票……似乎吸引力很大。然而大家如果到街上走走看贴着“旺铺招租”的纸条比比皆是。即便是小区底商经常是一夜之间超市变发廊、发廊变足疗。曾经号称一铺养三代的商业地产现在是怎么了
租不上价也卖不上价这样的房子很尴尬
商铺投资的回报主要在于租金溢价出售为辅助。毕竟商铺不是住宅它的核心用途就是出租如果连租金都没有更不要说溢价了。
问题是现在的境况就是租不上价更卖不上高价。即便是在房价高速上涨交易火爆的背景下商铺依旧呈现一种不温不火的状态。
中国商业发展报告数据显示目前实体店铺的严重过剩且大量在建。日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米香港地区约为1.5平方米。但中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已超过了2平方米。
这就会形成一种恶性循环商铺再便宜也基本跟住宅持平总价在那摆着业主要想回本盈利就要收取较高的租金但是商铺过剩、居民消费力不足租不出去或者空置期过长都无法带来有效的租金回报甚至无法抵扣按揭。
业主不堪资金压力谋求出售商业地产税费高大约占到转让价格的20%左右无论哪方承担业主到手的钱都会打折扣。
而且近来开发商流行做商铺新建小区外围基本上都是底商商铺供应量进一步增加未来上述恶性循环只会更糟糕。
市中心游移不定规划一变全完蛋
有人说你看商业中心的小铺买的时候也不贵现在特别火爆根本不愁空置。
问题在于这种旺铺往往都是在商业中心形成规模前就持有的。
新建的商业中心好地段、好楼层、真正的旺铺多是开发商自持没有投资者什么事儿。
对外销售的一般是住宅底商或者商业街铺处于消费层次的最底层档次难以拔高。不信就去城市中新建的“美食街”“文化街”看看主街确实兴旺支路冰火两重天。而且不是说你是商铺业主想做什么都可以尽管缺乏统一的管理和服务但在经营范围的限制上却十分严格。
而且今天的繁华未必代表以后总是繁华。现在城建速度之快喊的口号都是“三年大 变样”。想想看前两年经常去吃喝玩乐的地方现在还去吗可能都不复存在了。
万象城、万达、百盛、奥莱……此起彼伏的城市地标把之前商业区的人流吸走了一波又一波。
托管型商铺看似靠谱后期麻烦依旧多
还有一种托管型商铺俗称格子铺业主投资认购然后由物管中心统一招租利润按股均分。这对于业主就坐等分红数钱就行。
看似很美好其实这种格子铺风险更大。
1. 宣传中这些商铺租金收益通常能达到6%-8%左右算下来大概十来年就能回本。然而8%在发达国家房地产市场中都是较高的收益率了开发商承诺这么高的收益能保证十年八年吗后期很可能就会出现问题
2. 王健林曾表示万达百货差不多一半的门店都处于亏损状态。万达商业管理的专业性首屈一指都不能保证全部盈利那其他开发商和物管公司呢
3. 租约一般都是跟第三方签的更难保证业主权益而且格子铺产权分割按股认购如果物管公司跑路后期业主想自己处理商铺都是问题。
综上而言商铺的风险对于散户投资者可以说是很大的了。商铺不像住宅一条路就可以把住户引进了但要想让商户过来因素太多很难把控。而且随着城市综合体建设城市商业体将呈现分片集中趋势这让街边散铺承压进一步加剧。这么大风险的物业除非你自己不差钱就只想安安静静开个店否则还是谨慎购买的好。
