曾经有个同事在几年前让我跟她一起买公寓当投资，但那个时候小编为涉足房地产领域，对投资也是摸不着头脑，所以就没有买。公寓能不能投资？真的是太多粉丝问这个问题了。
公寓就像一个磨人的小妖精，不少人明知道它有缺点——产权时间短、没有户口和学位、转手还要承担高额税费，还是奈何经受不了“不限购限贷、户型小低总价”的诱惑，跃跃欲试。
而且现在的公寓营销花样百出，早已不是单纯地卖房子！
担心产权问题？——放心，我们不是40年、50年产权，是70年产权的住宅式公寓；
担心公摊大得房率低问题？——不不不，我们是买一层享两层，双层loft，双钥匙户型，通过导板拓展，得房率可以高达100%。
担心出租问题？——多虑了，我们已经和**酒店签订托管协议，一站式服务打理，到时只需躺赚收租；
担心装修费用高问题？——这点更不是问题，我们是送精装修和全屋家电，拎包入住，无需投入巨额装修费用。
招招切中你的焦虑，越听肾上腺激素蹭蹭往上冒，仿佛不赶紧刷卡买单，人生就错过了十个亿。
但是，等等，说回刚才的问题，公寓真的有价值吗？现实中真如置业顾问说的那么美好吗？
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。
配置看上去似乎和普通住宅没有什么区别，但其实公寓和住宅是不同的，其中需要注意的一点就是如若公寓的用地性质属于商业用地，是无法落户的！
公寓可以大概分为这几类：普通公寓，酒店式公寓，商住公寓，loft公寓等
到底值得投资吗？我们来分析一下：
1，产权
住宅：70年土地使用权；
公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。
2，贷款首付政策
住宅：首套30%，二套40%首付，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款；
公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。
商业性质的公寓只能用商业贷款，住宅可以公积金贷款和商业贷款。另外首付比例，公寓最低5成，普通住宅最低3成。总的来说， 如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。
3，落户及学位
住宅：符合条件可落户，有学位
公寓：不能落户、无学位,
4，二手交易税费
住宅：1%-3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税；
公寓：3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。
5，水、电费等生活成本
水电费等比普通住宅要高。
之前提到过，通常公寓是属于商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。
有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。
6，落户
公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。
7，居住密度
一般公寓都是两梯十几户，十几户啊~容积率高的可以逆天，这点就很难和住宅去比较，你能想象早上急急忙忙上班，一开门电梯口挤满了人吗？
如果是为下一代考虑，或是家里老人要求，老老实实选择住宅吧；如果以上因素不考虑，或是已拥有住宅，买公寓出租，上班就近等因素，就不必太过担心这几十年产权时间上的差距，你赚的肯定比一套公寓来得多。产权不是永久的，等这50-70年之后，对你来说，房子也已经达到了它的使用年限。况且下一代或者下下一代结婚的时候，可能还得掏钱买新房。
