最近朋友圈里的卖房小哥哥小姐姐们开始刷屏公寓类产品，主打广告词都是买一层送一层，低总价投资首选，不限购之类的。好多人可能不太了解这里面到底有什么区别，住宅楼里面一个小户型开间被称作单身公寓，商业写字楼里面也有房间被称为公寓，售楼小姐讲解的也听一知半解，形成不了确切的概念，看到这些广告词都是晕晕乎乎的。到底什么样的房子可以成为公寓呢？那么下面就来聊聊这两者的区别。
首先被关注的区别就是产权年限不同了，说白了就是土地使用性质不一样。普通住宅产权一般是70年（重庆住宅产权是50年），而公寓只有40年，可以做多用途，所以俗称商住两用房，事实上这种房子近年来并不被国家支持和鼓励，前几年甚至出现部分城市禁止中介挂牌推荐商住房的现象，这到底是为什么呢？
1.公寓位置怎么样？公寓普遍坐落于商业区，有可能隔壁就是写字楼或者大商场，下了楼就到商业区或者主干道。
2.公寓可以办公吗？公寓可以多用途，比如可以注册公司办公用，可以是酒店KTV客房，甚至可以是培训教室之类的，人员流动复杂。
优质的公寓客户群体还是不少
3.公寓居住环境怎么样？公寓普遍没有社区环境，住宅普遍会有自己独立院落，刷卡进出大门，院内有绿化设施，水池假山等等，高档小区甚至人车分流，完全不必担心儿童玩耍时出现危险。公寓不一样，一般来说公寓只有孤零零一栋楼，入户大堂外可能就是大马路，基本没有其他绿化公共配套，平时只能呆在房间里。
4.公寓户型怎么样？公寓普遍户型较小，大约30-40平，牺牲了横向宽度，增加纵向高度 ，也就是增加挑高，可以隔两层用，这样就导致了梯户比不太理想，通常3梯20户甚至更多，宽大的公共通道/电梯井这些无形中加大了公摊面积，得房率普遍低于60%，那么多房间那么多住户导致上下班高峰期等电梯等个十几二十分钟是常有的事。
隔两层后，层高就不太理想
5.公寓投资前景怎么样？二手公寓交易手续复杂，税费较高，契税/增值税/营业税/个税/印花税等等，算下来要给当地税务局贡献不少，加上新建商品房公寓库存量大，买二手公寓不如直接直接去售楼处买新房。可以去中介实体店了解下，普遍中介员工从业数年很少甚至从未做过二手公寓的单子，可能这些专业人士都算不清楚二手公寓交易具体需要缴纳多少税费，可见转手公寓套现的难度有多大。
6.公寓可以落户上学吗？公寓不同于住宅，绝大多数公寓都有不能落户，不能上学，再加上商水商电，不通天然气，物业费高的问题，年轻人辛苦打拼买下的公寓住进去，发现户口无法迁到这座为之付出过汗水和泪水的城市，是多么失望。
看起来一样的产权证，不一样的产权性质
7.公寓就没有优点吗？当然也有优点，比如说：低总价，入手门槛低，贷款不占贷款名额，可以注册公司，拆迁3倍赔偿，资金短缺时可以去银行抵押贷款应急等。
8.什么样的人适合买公寓？白领青年，在手上资金不充裕的情况下买一套自住，对外宣称步入有房一族也是说得过去。创业者，公寓可以注册公司，可以楼上住人，楼下办公，同时省去租写字楼和住房的高额租金。投资闲置资金者，手上有少量余钱，投资风险大的项目不敢投，买住宅又不够，这种情况下可以买套公寓，一是投资不动产风险小，二是可以稳定收租金。
