一、 了解人口和商铺量。
1、 常驻人口数量：了解项目所在800米-1公里范围内，常驻人口数量。
2、 商业服务面积：了解项目所在800米-1公里范围内，商业服务面积（商铺数量*平均面积）。
3、 （居住区）人均商业服务建筑面积合理范围在：0.7-0.91平米/人。
二、 了解交通情况
1、 地铁站口距离（一般在1公里范围内是比较好的。）
2、 公交车站。
三、 了解区域内商铺租售情况
1、 中介处了解：区域内商铺租金是多少，售价是多少。
2、 贴有出租商铺处了解，出租者的需要的价格是多少。
3、 一般对比3-4家以上。
4、 现在新的商铺租金比在2%-3%左右。小投资者心里最低的回报率在5%-6%左右。
四、 了解人流动线
1、 蹲点测人流：
一周分周一、周三、周五、周六、周日上午9点-10点、中午1点-2点，晚上6点-8点，在意向商铺门口测人流的数量有多少。
五、 分析人流质量和类型。
1、 分析人流类型：路过意向店铺的人的年龄分别是哪个阶段。
2、 分析人流质量：路过意向店铺的人的购买力。
六、 分析车流动线
1、 蹲点观察车流动线：不建议在车速较快、车辆较密集的地方购买商铺。
七、 选择低风险的商铺：
1、 小区人流主要出入口的旁边，其次就是旁边的旁边，注意尽量不能选择车流出入口。
2、 小区大门口侧，十字路口，
3、 同时要查看开间和进深：（指单个小铺）开间在4米-4.2米左右，进深在6-10米左右，开间进深比在1：1-1：4是比较好的。现在很多在1：2，或1：2.5 。也是可以的。但是开间最好保证在4米以上。
4、 门口不能有绿化带，阻碍人的视线和行走动线。
5、 门口最好不能有树木，阻碍人的视线。
6、 门口一定是人必经之路。
7、 有上下水，能有烟道最好（能满足多元化的业态）
8、 层高4.5米以上，以6米为佳。
9、 选择一楼临街的，不要背街，也不要轻易尝试2楼及以上楼层（专业玩家操作的）。
八、 总结：
1、人、人、人还是人，门口一定要有人。
2、当每平方租金为200元，50平米，每日营业额至少应在1万元左右。预计每人消费100元，进店人数应为100人/日。门口人流量应大于100人。
九、操作流程
十、最保险的就是在看中意向商铺未交定金前，请专业的商铺从业人员评定。
