返租公寓可以说是房地产行业中一个非常完美的投资产品，一方面迎合投资者厌恶风险心理，给予稳定的回报，一方面满足开发商回笼资金的要求，不但让最难销售的公寓产品快速去化，还能让开发商掌握公寓的5-10年使用权。
但是，购房者要清楚，这世界上不存在完美的产品，只存在包装完美的产品，今天冷眼就详细揭露“返租公寓”的画皮。
首先大家要清楚，目前政府的《商品房销售管理方法》明文规定，禁止“售后包租”的销售模式。目前市面上的“售后包租”全是通过第三方公司签订合同的形式规避国家政策的操作手法。这种手法最大的弊端是购房者以为签订的合同由开发商负责，但其实和开发商是一点关系都没有的。
“返租公寓”具体操作手法是：开发商销售公寓的时候同时和购房者签订两份合同，一份是购房合同，一份是包租合同。其中购房合同是和开发商签订的，包租合同是和开发商的旗下公寓运营公司或者聘请的公寓运营公司签订。
其中包租合同是吸引购房者投资公寓的关键，其中最吸引要素主要有三点：
1、前3-5年的回报直接抵扣房价。
2、每年承诺8%-10%的回报率。
3、十年后开发商承诺原价回购。
我举个例子：假设一个购房者投资一套100万公寓，开发商承诺前五年回报直接抵扣房价、每年承诺8%回报率，十年后原价回购。
购房者可以得到的回报：
1、首先购房者投资时候就获得24万的回报，100万公寓只需要支付76万就可以。
2、每年还可以获得8万的现金，按照公寓100万的总价，十三年就可以收回成本，并且获得一个产权公寓。
3、万一公寓运营不理想还可以让开发商原价回购，购房者投资资金一点损失都没有。
各位购房者看完后是不是觉得，这公寓投资简直就是零风险、高回报的产品，买的时候就便宜24万，万一投资时候还能收回本，是不是都有购买冲动了。
各位不要急，下面慢慢听冷眼揭开“返租公寓”的画皮
购房者最心动的莫过于是前五年回报直接抵扣房价了，这等于刚刚投资就获益24%回报了。本来100万的商铺只有76万就购买了。
这其实是开发商使用的一个障眼法，开发商对公寓定价时候，首先会对根据周边公寓测算出公寓的销售价格，预估价格大概在76万左右，然后再加上首次返还抵扣房价的金额24万，对购房者报价100万。
这也就是说公寓本身真实价格就是76万，返还的24万是开发商加上去的。购房者其实根本没有占到便宜，而开发商收益一点不损失的同时，还白白获得购房者公寓5年使用权。
这种操作手法最大问题就是，公寓的销售价格不能高出周边公寓太多，如果太多购房者也会察觉出问题。因此开发商有可能把5年抵扣房价改成3年，把回报率从10%降低成8%。或者开发商让利一些收益。这个每个项目都不同，需要操盘者自己把握，购房者很容易上当混淆。
“返租公寓”如果想销售的好，必须对购房投资者承诺高于市场正常回报的回报率。这注定“返租公寓”无法长久。
前几年市场利率高，一般会承诺10%，现在一般会承诺8%，因为现在银行理财的收益已经达到4%-4.5%了。但无论是前些年10%还是近些年的8%都远远高于市场正常的回报率。
“返租公寓”物业最终形态一般是两种，一种是高端公寓，一种是经济型酒店。但这两种物业形态的回报都达不到8%-10%。根据最新统计数据显示：一二线城市的公寓产品的回报是在4%-5%之间徘徊，酒店物业回报是在4%-6%之间徘徊。再加上近些年租赁市场竞争越来越激烈，越来越多开发商涌入到长租公寓市场中，回报率呈现直线下降的态势。
在市场回报水平达不到开发商承诺的回报的情况下，大家觉得开发商会一直贴钱补给购房投资者吗？
购房投资者和开发商签订的合同一般是五年一期的，很少有开发商承诺超过这一期限的。
开发商最终目标是卖房，运营五年获得回报是额外的收益，和卖房的收益可以说不值一提。如果万一公寓盈利了就可以继续运营下去，获取稳定的现金流，如果不盈利就降低回报率和业主谈，谈判不成功就撤出，对于开发商是一本万利的买卖，毫无风险。
很多购房者被前面五年的高额回报冲昏了头脑，根本想不到后期续合同时候开发商有可能降低收益。届时，购房者处于极为弱势的谈判地位，因为五年合同到期开发商不续约不违反任何法律法规，公寓产权又属于购房者所有，开发商不运营毫无损失，但如果开发商一撤出，购房者可能面临重新寻找运营者、置换期间毫无收益等损失，所以一般只能忍气吞声的接受开发商降低收益的要求。
当然也有一些小型开发商承诺十年回报的，但就算购房者购买到这样的公寓也不要高兴。这种承诺一文不值。
首先既然是合约就有毁约的可能，开发商无力支撑的时候直接毁约，赔偿违约金给购房者就可以了。开发商在合约里面写的违约金不会太多，而且本身公寓使用权的价值也不大，违约金不会赔偿太多。但购房者就惨了，获得少量的违约金，赔进去却是巨额购房金。
其次就算合约里的违约金十分巨额，但开发商还可以破产。一般开发商都会重新组建一个皮包公司作为公寓运营的主体，如果违约金巨大，直接让公司破产，因为公司承担的是有限责任，皮包公司本身也没有什么资产。购房者很有可能血本无归。
十年原价回购其实是一个美丽的陷阱，现实中根本不可能发生回购的可能性，所以开发商才敢如此承诺。
如果公寓运营良好，有稳定的8%的回报率，那就意味着公寓自己价值也在升值，按照每年5%的升值速度增值，十年以后也会上涨50%，你会原价卖给开发商？
假设公寓运营不好，首先你能不能等到十年都是问题，因为开发商承诺十年后回购，不是九年不是五年，所以你必须等到那个时间点，对于每年都亏损的公寓你会怎么处理。
假设你等到了，公寓物业本身因为运营不好，没有出现升值，但你要考虑到物价膨胀因素啊，十年前100万能和十年后100万相提并论吗？按照目前货币贬值最低2%计算，100万十年后也会贬值到80万。
2019年上半年中国一共有265家房企倒闭，其中不乏500强房企。无论开发公寓的房企实力如何雄厚，你如何能保证在十年这么长的时间跨度中生存下来？
房地产市场是一个优胜劣汰的激烈竞争市场，强者恒强，弱者直接倒闭。目前在房地产市场能生存十年的房企基本上都进入了房企500强了。一般做出这种十年回购承诺的都是中小房企，大型房企是绝对不会做出十年回购的承诺的。
