一般的商铺投资，都会考虑一个问题，那就是租金收益，这也是社会大面积主导的一种模式；
这主要来源于商铺投资的一些特性：
一是商铺二次出售的难度，远远高于住宅的二次出手难度；
二是商铺的价值能力，远远没有得到充分的挖掘；
所以一般的投资客看来，投资了商铺，就是计算他的回报率，几年能收回来？
收回本钱以后，就等于赚了一个商铺，还有这个商铺再后来的收益，从这个奖方面讲，没有考虑过出售，就这个结果了；
收益就等于是，一个静态的收益，租金是多少，实际收益就是多少；
实际商铺的收益，不仅仅是静态的租金收益，还有商铺本身的增值溢价的动态收益，以及金融收益；
第一：静态收益，是一个商铺的灵魂；
作为普通的投资者，本金就等于是固定资产了，不再考虑本金的本身的增值；
因为从某个角度上讲，只要是租金的收益足够高， 就足够了；
这也是普通投资客，最看重的一点，租金收益率高，就是好商铺，这一点永远没错；
租金收益，从普通的投资意义上来讲，是一个商铺的灵魂，没了租金收益，就没了他的基本价值；
考虑租金收益，这是一个正确的想法；
租金收益，和运营和商铺本身，以及周边环境，有着重要的额意义；
只要租金收益高，这个商铺一定是价值连城的，这个一点没错，就要朝着这个目标挺进；
但是，租金收益，不是唯一的收益，对不对？
第二：增值收益，是一个商铺的未来曲向；
什么是增值收益，就是商铺的价值，本身涨了，就是说房价涨了；
但是商铺的涨价，往往伴随着一个较长的时间，为什么呢？
一是开发商侵蚀了价值增长年限；
也就是说，开发商销售商铺的时候，就把价格做到了3年后的溢价本质；
说白了，就是你买到的商铺，实际价格都是3年后的价格；
用一句反过来的话讲，就是买了商铺，2-3年内出售，就是亏钱的状态；
二是开发商侵蚀了增值收益，你还不知道？
因为从某个角度上讲，只要是租金的收益足够高，那么本金本身就是增值的状态；
这是个什么意思呢？
也就是说，一个商铺本身租金收益很高，那么商铺，本身价值也就倍增了，是一个相辅相成的价值体系；
但是，投资商铺的过程中，往往受到了限制，什么意思呢？
就是被算计了，懂我的意思吗？
特别是产权商铺，只有回报率和投资回购权的这类商铺，往往投资客只看到静态收益，不知道背后的商铺价值增长永远攥在了开发商的手里，就是这么雪崩；
三是商铺的交易，税费较高；
交易费不多说，交易税费是3%左右，关键是个税还有增值税；
都知道，二手房的交易，都是按照评估价来计算的，二手商铺的额评估，那水分可就大了；
个税1%谁也别想逃过，增值部分，必须缴纳20%增值税，也就是说增值部分国税务部门侵蚀20%左右，对不对？
还有个问题就是，好商铺，没人出售，差一点的商铺，谁又会去买呢？
第三：金融收益，是一个商铺的最大化的价值所在；
从以上的两个理论来讲，一个商铺或者说商业体，在租金价值降到最低的时候，是不是商铺价值就是贬值的？
对头，没错，这个一点没错；
是不是他就一无是处了呢？
那不一定，可以采取重新定义的模式，让他的价值倍增；
一是底价收购，这个并不陌生吧？
没了租金收益，都关门了，它的价值本身就是一坨坨了，怎么办？
底价卖了，或许还能收回点本钱，对不对？
二是玩运营，做规模资产变现；
说白了，重新开业后，经过运作，可以玩一个数据；
流水数据，固定资产数据，去做融资；
这个事，很有的玩，渠道是很重要的，有渠道有价值，有现金流，玩得转，玩的开心；
阿永哥点评：
一是金融价值，就是一个估值价值，还是一个数据价值，玩好了一环扣一环，价值连成，这不是个人的玩法；
二是个人投资商铺的能力取决于租金，租金是本质，还有就是产权商铺的租金回报，不是真实的，要看3年后的结果；
而不是投资时候的一个回报百分比，实际还可以挖掘更多的收益，拭目以待；
