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存量压顶 成都公寓市场“太难了”?



近几年,受住宅市场调控影响,不在限购之列的公寓产品颇受青睐,此前积压的产品也一路甩货。2018年成都(主城+近郊+天府新区,下同)的公寓共成交了约389.43万㎡,较2016年上涨超3倍。

但从近期的市场表现来看,随着前期集中消化结束,选择买入的购房者开始减少,公寓产品的整体热度下降。2019年1月-8月,成都公寓供销同比齐跌,均价约为12163元/㎡,月度均价更是出现了7连降——从2019年1月的均价约13996元/㎡,到8月降至了约11496元/㎡。

住宅市场传统的“金九银十”来临,住宅市场加速出货的迹象明显,对很多普通公寓类产品而言,要想在剩余的几个月跑量或许真的太难了。

供销同比齐跌

价格更是7连降

供销

锐理数据统计,2019年1月-8月,成都公寓共供应约314.51万㎡,同比2018年1月-8月下降4.33%,在4月迎来一次供应的高潮,有成华奥园广场、中海御湖世家、花样年家天下等项目入市;成交约240.99万㎡,43227套,成交面积同比2018年1月-8月下降10.9%。

价格

2019年1-8月统计范围内,公寓市场整体均价约为12163元/㎡,2018年同时段的销售均价约为13136元/㎡,同比下降了7.41%。作为参考,2019年前八个月住宅市场的均价约为13511元/㎡。

存量

截至2019年8月底,公寓市场存量约为640.72万㎡,按照2019年上半年的平均去化速度,还需要21.7个月消化库存。在当前的市场环境下,后期去化的压力比较大。


存量压顶 成都公寓市场“太难了”?

小面积销售为王

SOHO供应占比超8成


梳理今年LOFT、SOHO产品供销走势可以看出,LOFT产品供应在减少,SOHO产品供应在增加。据不完全统计,2019年至今开盘的公寓产品中,含有LOFT产品的仅有海伦天麓、成华奥园广场、融创玖樾台、中德英伦联邦APPLER、龙湖星悦荟等少量楼盘。

这与2017年4月出的公寓相关政策不无关系:商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的,层高不应大于4.2米;商业、办公建设项目标准层办公用房不分隔的,层高不应大于4.6米。有了层高的限制,LOFT产品在今年的供应明显减少。


存量压顶 成都公寓市场“太难了”?


存量压顶 成都公寓市场“太难了”?


从面积段偏好来看,50㎡以下依旧是购房者的“心头好”,50-70㎡、70-90㎡分别处于二、三的位置,且两者销售面积相差不大。可见面积小、总价低的公寓产品,不管作为过渡型还是投资型产品,被接纳度都更高。


存量压顶 成都公寓市场“太难了”?

成华区销售套数最多

双流区销售面积更高

分区域来看,成华区销售套数最多,共7579套;双流区销售面积最高,约52.46万㎡;天府新区供应面积则最多。

成华区目前在售公寓面积以40㎡以下、50-60㎡为主,均价约为13331元/㎡;其中成华奥园广场销售套数最多,在今年前一阶段中的表现最抢眼。

双流区目前在售公寓面积70-80㎡占比较高,户型相对偏大,这也促成了最高的销售面积,区域市场均价约为10315元/㎡。

天府新区目前在售公寓面积以50㎡以下为主,均价约为12831元/㎡;区域内最近一次开盘的项目是天府万科云城,于8月24日开盘,去化率55.82%,中规中矩。

值得一提的是,锦江区公寓的销售均价最高,约为20657元/㎡,这主要在于托尼洛兰博基尼酒店(均价约47658元/㎡)、盈嘉赢家(均价约34990元/㎡)、金林中心(均价约30168元/㎡)等项目拉高了区域整体均价。此外,锦江区在售的公寓类项目中,华润自在域、华润东原时光绘、茂业豪园销量排前三,主力户型面积40㎡以下居多。

整体来看,一个愿意被市场买单的公寓项目,其所在区域、地段、配套、规划很关键,这会直接决定产品的下单和增值能力。

叫好又叫座的产品

基本离不开5个要素

锐理数据可统计范围内,2019年1月-8月新推的28个公寓产品,在开盘当日认购率达100%的仅有万科金域缇香;对前8个月在售项目进行统计,整体销售套数较高有成华奥园广场、德商MYHOME蜜柚公寓、花样年家天下、龙腾东麓城、融创香璟台等项目。


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2019年1月-8月成都公寓开盘当天认购率TOP5


锐理君从中选择了3个极受市场认可的项目进行了简单的分析,发现它们均具备一定的共性指标:地段较优越,交通通达性高,生活配套完善,品牌房企加持,性价比高且总价低。

开盘当天去化率第一——万科金域缇香

2019年开盘主力面积区间30-36㎡,均价为7500元/㎡(精装)、6500元/㎡(清水),面积小、性价比高,总价在25万左右,购房者接受度较高;项目位于新都区城北高速外侧,且靠近地铁3号线三河场站地铁口旁,交通便捷;周边有百亩湿地公园、植物园、成都实验外国语学校等配套资源。

销售套数最多——成华奥园广场

2019年开盘主力面积区间34-54㎡,精装均价为17300元/㎡;项目位于东中环,紧邻地铁7号线双店路站,与成都东客站直线距离3公里左右;周边有建设路、万象城、理工大、东客站等几大核心商圈围绕,商业值UP!UP!UP!

销售面积最高——花样年家天下

主力面积段在76-102㎡,均价在9500元/㎡左右;项目位于天府五街与江安河交汇处,位于大源西版块,后期规划优势明显,能享受成熟的城市配套。

锐理点评:

下半年融资环境趋紧,房企面临资金回笼压力,同时随着“金九银十”的到来,住宅供应已经出现加速的态势。购房者置业,住宅仍然是首选,对公寓的购买需求进一步被挤压,以下3个难点尤其值得重视:

1、公寓目前供过于求,存量远高于2018年同时段,去化压力较大;存量较高的三个城区分别为高新区、双流区、锦江区,且锦江区公寓均价还高于住宅均价,要想快速去化难度很具体。

2、从某种意义来说,公寓的销售会受住宅供应的影响。当住宅供不应求的时,急于“下手”的购房者或流向公寓市场;但随着住宅供应加速,购房者选择面增大,住宅对购房者的吸附能力更强。2019年下半年很多高性价比的“网红住宅楼盘”面市,公寓项目的竞争力再次降低。

3、大多数公寓靠小面积、低总价吸引购房者,但贷款利率高,公摊面积大也是显而易见的弊端;同时市场也越来越担忧公寓产品的流动性,后期能否顺利转让或出租成为“挑剔点”,公寓类项目的生存难度越来越大。

从前八个月的市场来看,就是两极分化:高端类项目如花漾锦江、托尼洛兰博基尼酒店、新希望D10和走平价路线的花样年家天下、奥园广场等都取了很好的成绩,更多的压力压在了“中间层”,而这部分的量也是最大。