关于售后返租商铺的文章已经写了很多次，但是仍然会收到一些网友询问关于售后返租商铺的问题，最近收到一个网友的问题：“我家周围有个商场还未修好，现在在卖商铺，包租10年，前三年每年7%的回报率，第四年8%，第五年9%，前3年的租金可以直接抵扣房款，5年后如果不想要了，开发商可以原价回购，这些都会写到合同上，这样的商铺可以买吗？”从这个问题可以看出这种商铺还是非常有诱惑力的，特别是回报率比存款高不少，而且5年后不想要可以原价回购，但说得越好，我们就越该警惕。看完内行的分析让人“清醒”了。

现在商场里面出售的返租商铺大多是“格子铺”，也就是开发商将商铺分割成若干产权，比如一个商铺50平米，开发商将其分割成5个10平米的产权面积，直接售卖10平米的产权面积，但商铺实际上不会分割，而是整体经营。如果后期商铺租不出去，投资者想要自用也没办法，因为自己买的不是独立商铺。

高回报率难以实现

开发商为了吸引投资者购买，往往承诺很高的回报率，比如网友所说的每年超过7%的投资回报率。7%的回报率是什么概念？现在3年定期存款利率2.75%，部分商业银行高的能达到4%左右，但是4%和7%仍有较大的差距。举个例子，商场2楼的商铺出售单价为4万一平，买个10平米的商铺，也就是40万，按照7%的回报率，一年的租金为28000元，月租金为2333元，折合每平米租金为233元。在商铺投资越来越难的情况下，一个普通商场2楼要想达到每平233元的租金水平谈何容易？按照第五年9%的回报率计算，每平米租金为300元。所以开发商承诺这么高的回报率是很难实现的。

租金抵房款只是“营销手段”

因为开发商卖的售后返租商铺的单价并不便宜，所以为了降低购房者的成本，开发商想出了租金抵房款的“营销手段”。这样不仅让商铺单价看起了更低，还能获得前几年的商铺经营权。其实这些商铺的价格备案价是较低的，但是开发商的报价却很高，然后再通过租金抵房款的方式进行优惠，实际上开发商没有任何损失，还能获得前几年的经营权。比如商铺在房管局的备案价为30000元一平，开发商的报价为40000元一平，通过前三年的租金抵房款抵扣21%，也就是一次性抵扣8万多元房款，然后再给点其他优惠，最终价格30000元左右，是可以在房管局正常备案的。这样算下来开发商并没有任何损失，在后期能够正常经营的情况下，反而赚了前三年的租金。

售后返租的风险是什么？

因为开发商承诺的回报率很高，很难实现，所以后期商铺租不出去的可能性很大，商铺可能很难正常运营。现实中很多的情况是前期开发商确实会按时交租给投资者，但是大多为开发商补贴，在资金缺口越来越大的情况下，投资者就很难再收到租金了。然后投资者去起诉开发商，走上漫长的维权道路，但是因为开发商没钱履行合同，所以投资者只有自己承担损失了。相对于后期租金难返的情况，商场烂尾更让人担心，部分开发商从一开始就是非法集资，通过这样的方式骗钱，钱到手后开发商就跑路了，最后留下烂尾的商场，这样投资者的风险是最大的。

综上所述，遇到商场售后返租的商铺，一定要谨慎，千万不要被高回报诱惑。笔者是不建议购买售后返租商铺的，你们看了以上的分析“清醒”了吗？